不動産業者に売却を依頼する場合書面による契約が必要です
家・不動産を売却する際に不動産業者に売却を依頼する事になると思いますがその際に口約束だけでは心配ですよね。
業法上売却を受ける際は書面による契約が必要とされております。
それは口約束だけでは業者・売主ともに心配であること、互いに契約事を取り決めておくことで後のトラブルを未然に防ぐことができる。
当然のことではありますが信じられない事に、未だにこの契約を締結されてないことでトラブルになっている事があるようです。
その書面が媒介契約書と言った契約書類になります。
・依頼者の氏名・住所に押印
・受託者の氏名・住所に押印
・媒介価格（売却を依頼した金額の事です）
・媒介期間（売却を依頼した期間になりますが最大３ヶ月となっております
３ヶ月で売れなければまた３ヶ月の更新となります）
・成約時の報酬額と報酬の受領時期
・レインズ登録の有・無
・報告の方法
上記の事項を明記のうえ口頭で説明することになっております。
媒介契約の種類
媒介契約には３種類の契約方法があります。
１．専属専任媒介契約
依頼する業者は１社に限定されもし自分の身内などが購入することになっても依頼した業者を仲介業者として契約しなければなりません。
もちろんその際は仲介手数料も仲介業者に支払う義務があります。
レインズ登録の義務あり
２．専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく依頼する業者は１社に限定されます異なる点は身内などのが購入する場合は事前に業者に通知していれば業者を介在せず契約しても良いことになっております。
したがってその場合は仲介手数料の支払いはありません。
レインズ登録の義務あり
３．一般媒介契約
複数の業者に売却の依頼をする事ができる契約方法です。
客付け業者が仲介手数料を受領する事になります。
レインズ登録の義務なし
※レインズ登録につきましては後で詳しく説明いたします。
ではどの媒介契約が良いのか
仲介手数料の事ばかり書きましたがでは一体どれがが良いのかとなりますがまずは業者目線で見た場合の傾向として見えてくるのが以下のような事です。
１．この物件安いなと思った物件は概ね専属専任契約になっていることが多いです
２．一般媒介の物件は少々高い印象があります
３．ほぼ適正価格と思われる物件は専任媒介かなと言った印象です
消費者目線で見た場合ですが例えばポータルサイトに同じ物件が何社からも掲出されているのを見たことがあると思いますがこれが一般媒介の物件になります。
印象としてどの様に感じますか？
売りに出したばかりの物件だとしても何となく売れ残っているように感じます。
何を言わんとしているかこの辺でお分かりになったかと思いますが出来れば専任媒介契約か一般媒介契約、でもせいぜい２社～３社への依頼が望ましいように思います。
高く売りたいばかりにたくさんの業者さんに依頼するのも逆効果になる事も考えられます。
良くご検討くださいませ。
手数料と業者の思惑
業者としてはできれば仲介手数料を両手にしたいわけです。
しかもできるだけ安く受けたいのが本音です。
費用対効果で考えると売主様の強い意向で相場より高い金額で受けてしまうと１年間位売れないのは良くある事でその場合は費用ばかり掛かってしまいますので。
そこで先ほどのレインズ登録の件なのですがレインズ登録とは媒介契約を受けた日の翌日から７日以内に登録をしなければなりません。
登録された物件はその情報を見た業者さんよりお客様に紹介してよいかとの確認をされます。
相場より高いと思われる場合は了解は得られやすいのですが問題は先の割安感があり引合いの強そうな物件の場合両手を取りたい物件の業者はもう商談が入っていますと断られることがあります。
良く言われる囲い込みですね。
これだけだと売主様への不利益にはならないですが例えば両手を取りたい業者さんのお客様より値引き交渉が入った時です。
もしかしたら他業者様のお客様は満額で買ってくれたかもしれないと考えた時どう思いますか？
もともと割安感がある物件なのでその可能性は低いかも知れませんが無いとは言えませんよね.
こういったことは怪しい不動産屋がやる事だと思われるかもしれませんがそんなことはありませんいろんなところでやられていますよ。
ここでは書けませんがもっとすごい事やられてます。
売上至上主義ってお客様ファーストではないですね。
お客様にどれだけの事をしてあげられるかいつもそう思っております。
