不動産売却・購入のヒントに札幌市及び近郊の公示地価・基準地価・路線価時系列で解説

令和7年7月路線価インバウンド需要により小樽・富良野上昇全国的には4年連続で上昇

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2025年分の路線価（1月1日時点）を発表しました。基本路線価はあまり上がって欲しくないのですが。

伸び率は2年連続で過去最大を更新

北海道ではインバウンド（訪日外国人）客の活況と思われる小樽・富良野の上昇率が顕著

ただ全国の平均上昇率に対し、北海道の上昇率は全国平均よりより少し下回った。

札幌圏の上昇率が鈍化したためでそろそろ一服感は否めない状況かと思います。

厚別周辺の再開発の落ち着きなどが原因か？

※出典国税庁

令和7年3月地価公示変動率全国1位富良野北の峰町

令和7年3月19日に、令和7年地価公示(1月1日時点の地価)が公表されました。

令和6年1月からの1年間の地価動向は、全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。

全国の住宅地変動率1位は富良野北の峰町4777番33（北の峰町25-11）4位に千歳市栄町2丁目25-20
商業地全国1位千歳市幸町3丁目19-2　1位から3位まで千歳市でした。

　大手半導体メーカーのラピダスが、次世代半導体の工場建設を令和5年2月に発表し、現在工場を建設中であり、令和7年4月からの試作ライン稼働、令和9年に量産化を目指しております。「千歳市将来ビジョン」では、従来からの自衛隊関係者に加え、関連企業も含めた半導体関係の従業員や家族による人口増加を見込んでおります。

　ラピダス進出を契機とした賃貸マンション用地需要をはじめとして、事務所・ホテル店舗用地の需要が非常に旺盛となる中、 特に商業地において、市の平均変動率は+37.8%(昨年：+24.8%)と地価の高い上昇が継続しております。

　また、工業地については、関連企業の進出が多く見られ、工業地への需要が急激に高まっていることから、地価の高い上昇が継続しております。

【北海道千歳市】
○　千歳-19(令和7年標準地地価：94,000円/㎡　
変動率：+23.4%→+22.9%)地価上昇率(住宅地)全国4位・北海道1位
○　千歳5-4(令和7年標準地地価：128,000円/㎡　
変動率：+30.3%→+48.8%)地価上昇率(商業地)全国1位
○　千歳9-1(令和7年標準地地価：11,500円/㎡　
変動率：+16.9%→+27.8%)地価上昇率(工業地)全国2位・北海道1位

※出典　国土交通省

令和6年道内路線価5.2％上昇もやや鈍化

国税庁は令和6年7月1日相続税や贈与税の基準となる路線価を発表しました。

平均変動率は前年比5.2％上昇も前年の6.8％の上昇から鈍化傾向が見られれ、
昨年の都道府県別の上昇率が1位から4位に落ちました。

北海道の税務署管内の最高路線価でみると上昇は7地点（前年は6地点）
横ばいは16地点（同18地点）、下落は6地点（同6地点）

最高路線価はJR札幌駅南口の札幌ステラプレイス前で9％上昇の728万円

最高路線価で上昇率最大だったのが3年連続で厚別区の新札幌駅前通りで16.7％上昇の56万円
ここは再開発がほぼ終わりましたのでもうピークかもしれません。

札幌の平岸通りの周辺の容積率が昨年12月に最大400％から600％に緩和されたことでの期待感で上げている模様です。

尚余談ですが令和6年は固定資産税の評価替えの年でしたので、
新しい評価額となりましたが評価額も結構な上昇となっております。
固定資産税・不動産取得税・登録免許税もこれに伴い大きく上がってきます。
庶民の懐には少し痛いところですね！

札幌以外の近郊エリアでは観光客が戻ってきたこともあり小樽市栄町が横ばいから2.9％の上昇転じました。
近くのたまに行く回転ずしは2時間待ちの状況で大盛況のようです。

全国の平均と比較した場合、
全国が2.3％上昇（前年より0.8ポイント上昇）している事に対し道内の上昇率は1.6ポイント縮小、

札幌圏と地方都市との乖離が大きいのではと思われます。

※出典国税庁

令和6年道内公示地価8年連続上昇　住宅地全国上昇率1位は富良野市北の峰町

国土交通省は令和6年3月26日今年1月日時点の公示価格を発表しました。

全国の住宅地の上昇率の全国1位は富良野市の北の峰町プラス27.9％

通年で観光やリゾートを堪能できる人気エリアとして、外国人による別荘やコンドミニアム用地等の需要が旺盛であり、行動制限緩和以降、需要が一層増大したことから、地価の高い上昇が継続している。
との事のようです。

北の峰町はスキー場の下あたりですね。

夏は近郊の中富良野のラベンダーとか冬はスキーとかって感じなんでしょうね！

ランキングを貼っておきます。

出典国土交通省

千歳市はラピダス関連企業向けの共同住宅・ホテル・事務所用地の需要の高まりもあり、

JR千歳駅周辺の住宅地も上昇しています。

札幌市の住宅地は上昇はしているものの、

上昇率の鈍化が見られます。

既に価格的には高止まり？傾向かも！

建築費の高騰も影響していると思われます。

帯広市と隣接する十勝エリアの幕別も堅調ですが、

理由はよくわかりません。

令和5年基準地価千歳市の住宅地上昇率全国1位

国土交通省から2023年9月19日に7月1日時点での基準地価が発表されました。

道内の住宅地の上昇率上位の地域が目まぐるしく入れ替わっている印象です。

今回は次世代半導体製造のラピタス関連で千歳が住宅地の上昇率トップに躍り出ました！

取り急ぎ上昇率トップ10をご覧ください。（出典国土交通省）

ボールパークの影響もあり北広島も入っております。

日本ハムボールパーク効果恐るべし！

札幌から見ますと北広島→恵庭→千歳方面のルートが地価上昇しているようです。

全国住宅地の下落率トップ10を見てみましょう。（出典国土交通省）

下落率トップ10の中に北海道が8カ所入ってます。

上昇率と下落率ともに北海道は高い地域になってますね。

いわゆる二極化といったところですが、北海道は広いので致し方ないのではないでしょうか？

商業地のトップ10を見てみましょう（出典国土交通省）

千歳と北広島が3地点ずつトップ10入りです。

オフィス用地の取得に動いているのでしょうね。

商業地の下落率のトップ10です。

北海道からは6地点入ってますね。

地方は厳しい現実を突きつけられています。

令和5年道内都道府県別路線価上昇率2年連続全国1位

令和5年7月3日に国税庁は2023年1月1日時点での路線価を発表しました。

タイトルの通り上昇率では2年連続で全国1位とのことです。

取り急ぎ令和５年分札幌国税局各税務署管内の最高路線価をご覧ください。（出典国税庁）

札幌圏以外はほぼ横ばいもしくは下落となってます。

1月1日時点での路線価のため実際は2022年のものと考えても良いかと思います。

そのため今現在のものではないので少し注意が必要と感じております。

札幌市内及び近郊では建築費の高騰などを背景に土地の在庫が少し積みあがっており、勢いが減速傾向にあるように感じております。

令和5年公示地価全国住宅地、道内トップ10独占

国土交通省より2023年3月22日今年の1月1日時点での公示地価が発表されました。

北海道新幹線の札幌延伸に伴う再開発や、プロ野球北海道日本ハムの新球場建設の効果で、地価上昇が継続しているようです。

５％以上の上昇のピンク色が北海道だけになってますね。

住宅地と商業地のトップ10は北広島市と江別市、恵庭になっており札幌市内がトップ10には入っておりません。

札幌市内よりも割安な江別市、恵庭市に需要が拡大されたものと思われます。

北広島市は相変わらず日本ハム新球場の効果継続といったところでしょう。

住宅地の上昇率全国1位の北広島市共栄町は30％の上昇で、すべての用途の中で全国最大の上昇率となっております。

日ハム効果恐るべしですね。

変動率下位順位表です。

住宅地変動率下位順位表トップ10の中にも北海道が5カ所、商業地では8カ所入っており相変わらず札幌圏の一極集中が依然と継続中との印象です。

参考までに住宅地の変動率上位順位表トップ50です。

この情報をご覧になって売りたいとお考えになった方査定だけでもご依頼ください。

令和4年基準地価札幌市の住宅地上昇率全国1位

国土交通省が2022年7月1が日時点の基準地価を9月20日には発表しました。

住宅地基準地価の上昇率全国トップ10は札幌市に隣接する北広島。江別、恵庭、石狩などの地域が独占。

もともと価格が低いところだったため少しの金額でも上昇率が跳ね上がる格好になっています。

しかし下落率の全国トップ１０の7地点に北海道の地域が顔をだしており、人口減少と高齢化が土地の下落歯止めが利かないのかもしれません。

自分としては下落率のランキングの方がとても気になっております。

北海道内路線価上昇率全国１位

2022年7月1日に国税庁から2022年1月1日時点での路線価が発表されました。

路線価とは相続税や贈与税の基準となる土地価格ですので私のような庶民としてはあまり上がると少し戸惑うところもある価格ですね！

結果は都道府県別平均の路線価が上昇率で北海道が全国1位とのことです。

これは喜ばしいことなのでしょうか？

ただ税務署単位でみた場合上昇しているのは道内でも札幌市内のみの税務署管轄のエリアになっており、
他の地方では対前比でみるとマイナス幅が広がっているところもあり北海道全域にという事ではないです。

札幌圏の上昇率が少し異常な位の上昇率のため結果としてそうなっている格好になってます。

その中でも上昇率トップが東税務署管轄エリアの札幌市厚別区厚別中央２の５が13.5％のプラス上昇となっており、
再開発が進んでいるため将来的にも人が集まり、利便性の向上等の思惑が働き上昇しているのでしょうね。

実際に千歳からのアクセスも良く札幌の玄関口といった趣です。

そして今まで牽引してきたニセコエリアは昨年に引き続き横ばいとなってました。

何となくですが高齢化・人口流出などの時代背景で札幌以外の地域との格差の方が心配になってきます。

国税庁の　別表　令和4年分札幌国税局各税務署管内の最高路線価表（１㎡当り）を貼り付けておきますので見てください。

令和4年３月２２日、令和３年1月１日時点の公示地価が発表になりました。

国土交通省が22日発表した全国公示地価の上昇率は都道府県で道内の札幌及び近郊のエリアが上位を占めております。

特に日本ハムファイターズのボールパーク建設中の北広島が顕著で、他は石狩、江別市がトップ10入りしております。
日ハム効果恐るべし！

また札幌圏商業地ではJR（札幌駅）地下鉄駅近くのマンション用地の需要が高く上昇幅を拡大させております。

実際新築マンションの売れ行きも順調のようで強気で攻めていますね！

札幌圏以外では住宅地ではありますが、旭川・苫小牧などが堅調で、逆にコロナ禍で観光客の減少などの影響で函館の商業地などは厳しいようです。

全国の変動率上位順位表をご覧ください。

商業地も北広島が上位に位置しておりますね。

石狩はコストコの進出が要因とみられており。札幌市の地価と比べ割安感から需要が高かかったようです。

基本的には持ち家志向の高まりから札幌を中心に北広島・江別・恵庭のエリアが大きく上昇した結果が出ておりますね。

しかしながら札幌からもそんなに遠くない（主観により異なりますが）岩見沢の下落率が３位に位置しているのがとても気になっております。

全国の変動率下位順位表をご覧ください。

これを見ますと北海道全体が上昇している訳ではない事が見て取れます。

札幌圏は好調を維持するも、地方は厳しい現状があるという事ですね。

今までは倶知安が上昇率トップでしたがコロナ禍の中ランク外、
観光地などは厳しいところのようです。

令和３年９月２１日、令和３年７月１日時点の基準地価が発表

国土交通省は令和３年９月２１日、令和３年７月１日時点の基準地価を発表しました。

以下は令和３年９月２２日付けの北海道新聞の引用になります。
今回の記事は基準地価です（公示価格とは別です）

1.道内住宅地３０年ぶり上昇

道内の住宅地は、再開発が進む札幌市や隣接自治体の堅調な住宅需要を背景にプラス０．３％、商業地などをを含む全用途平均でもプラス０．１％と、１９９１年以来３０年ぶりの上昇となった模様。

商業地は住宅地とは対照的に、新型コロナウィルスの影響が長引いた影響で２年連続の下落、下落率は０．６％となった。

２.住宅地の上昇率全国トップ１０のうち１位の沖縄県を除いて２～１０位を道内となった

住宅地上昇率全国トップ10ランキング表です

上昇率北海道内トップは住宅地、商業地とも北広島市でプロ野球北海道日本ハムが２０２３年の開業を予定するボールパークに近い北広島市の共栄町となっておりますね。

共栄町ってこの辺です。

また他の地域の上昇は新幹線延伸に伴う再開発や旺盛なマンション開発で札幌の住宅地が７．４％上昇、割安感のある周辺自治体では一戸建て住宅需要が広がったとのこと。

恵庭・石狩・江別など札幌の地価と比較すると割安感が感じられるためと思われます。

今までが安すぎたのかもしれません。

一戸建ての住宅需要の要因は住宅ローン減税の見直しのうわさによる駆け込み需要が生じた可能性があるとのこと！

令和3年3月国土交通省発表の公示地価について

国土交通省は令和３年９月２１日、令和３年７月１日時点の基準地価を発表しました。

国土交通省が令和3年1月1日現在の公示地価について発表がありました。

全国の地価上昇率順位表を見ると相変わらず倶知安が上昇率トップとなっておりますね。

相変わらずといった感じなのですがいつまで続くのでしょうか？

6番目に北広島市が入ってきておりました。

日本ハムのボールパーク関連で注目されているようです表を貼り付けておきますのでご覧ください。

変動率上位順位表商業地（全国）

石狩管内の住宅地と商業地の地価について

北海道新聞の記事を引用させていただくと。

札幌市の平均地価（1㎡当りは）住宅地が8万２５０0円、前年比4.3％上昇、商業地は３２万９３００円、前年比2.9％上昇で８年連続で上昇となってます。
但し昨年の住宅地の上昇率が住宅地で7.1％、商業地で10.2％だったのに対して上昇率を比較すると鈍化が顕著に出ていますね。

特に商業地については新型コロナ感染拡大による外国人観光客の急減で①ホテル需要地②飲食・物販地区③オフィス地区の順に上昇幅が小さくなっているようです。

ススキノ地区の上昇率は２０２０年の前年比14.8％から1.6％と急降下の状況

住宅地の方は比較的に堅調、北広島・恵庭市・江別市などは昨年の上昇率を上回っていました。

北海道新聞からの表を貼り付けておきます。

札幌市内の住宅地と商業地の公示地価について

札幌市内の住宅地で上昇率が高かったのは厚別区厚別中央2-2前年比9.4％、厚別中央4-4が2.8％の上昇など上位４位を厚別区が占めた。

地下鉄新さっぽろ駅周辺の再開発事業で収益物件への投資重要増大が上昇につながってたとのこと。

手稲区は星置1-7前年比4.3％の上昇

市内新築マンションの平均分譲価格は３８８９万円で前年から微増、資材および人件費の高騰で今後も上昇するとみられているが、新型コロナの影響で高額物件の売れ行きの鈍化がみられ先行き注視となってます。

商業地の上昇率１０位、厚別区４地点、北区３地点、手稲区２地点、東区１地点で商業地も新さっぽろ周辺の上昇率が高いですね。

令和2年3月発表の公示地価について

国土交通省が令和2年3月18日に発表した1月1日現在の公示地価は北海道新聞によりますと石狩管内は、江別市の商業地と石狩市の住宅地が前年比で上昇に転じ、札幌市を含めた管内6市の住宅地、商業地の平均はいずれもプラスとなったようです。

札幌市の住宅地と商業地は7年連続の上昇

全国の上昇率トップは今年も倶知安町です、すっごいです！！
全国変動率上位順位表リンク貼っておきます↓
https://www.mlit.go.jp/common/001333730.pdf

それとなんと商業地の下落率トップに夕張が・・・😢
全国変動率下落順位表リンクも貼っておきます↓
https://www.mlit.go.jp/common/001333739.pdf

札幌の近郊5市では千歳、恵庭、北広島などの住宅地が５％超の上昇

千歳市などは新千歳空港の従業員向け住宅需要、北広島は日本ハムのボールパーク改行を見据えた需要が底堅いようです。

札幌市と近郊5市の平均地価と変動率

	住宅地		商業地
	平均地価	変動率（前年）	平均地価	変動率（前年）
札幌市	78,800	7.1（4.0）	321,300	10.2（8.8）
江別市	26,300	1.5（0.1）	38,200	0.6（0.0）
千歳市	28,300	5.2（0.9）	44,700	12.8（1.7）
恵庭市	22,700	5.3（1.0）	28,300	7.2（0.1）
北広島市	22,400	5.5（1.1）	42,000	14.5（1.0）
石狩市	17,200	2.5（▲1.0）	26,000	1.0（0.3）

（※地価は1平方メートル当たり、単位は円。変動率は％。▲はマイナス）　

江別市もやっと上昇してきましたね、新築用の宅造も行われてきておりましたのでそろそろかなとは感じておりまました。
過去には住宅地の下落率ワーストの頃もありましので。

札幌市の住宅地と商業地は7年連続の上昇。

割安感のある近郊の土地需要の高まりの傾向が顕著に表れているようです

特に住宅地で上昇率が高かったのは厚別区と手稲区、上昇率上位１０地点のうち、6地点を手稲区、4地点が厚別区だったようです。

厚別区はJR新札幌駅周辺の再開発が行われてておりますので既定路線と言った感じですが、手稲区は意外でした。

上昇率の高い厚別区厚別中央が18.7％の上昇率に対し手稲区の星置が18.4％とほぼ同程度の上昇率だったこと、これ結構すごですよね。

都心に直結するJRや地下鉄沿線など利便性の高さが地価を押し上げている事と、中央区に比べ割安感があった事と書かれていましたが、手稲区の星置はそれだけ割安だったということでしょうか？

札幌市内10区の平均地価と変動率

	住宅地		商業地
	平均地価	変動率（前年）	平均地価	（変動率）
中央区	171,100	8.0（5.7）	871,800	14.8（14.5）
北区	66,600	7.3（4.9）	333,500	12.1（12.2）
東区	77,700	6.6（3.8）	137,800	8.3（7.2）
白石区	80,400	9.2（6.5）	143,500	11.4（10.1）
厚別区	76,500	10.5（6.2）	136,800	13.2（9.5）
豊平区	102,400	7.3（4.7）	169,000	9.6（8.8）
清田区	52,100	6.5（1.4）	66,800	3.8（0.5）
南区	40,900	2.1（0.3）	71,600	3.5（1.9）
西区	86,100	5.9（4.1）	152,200	6.8（5.7）
手稲区	48,200	9.9（2.8）	69,000	6.4（1.2）

（※地価は1平方メートル当たり、単位は円。変動率は％）

出典先北海道新聞記事

以下は平成31年の公示地価です

平成31年発表の公示地価について

北海道では札幌圏及び周辺エリアの地域の商業地及び住宅地が昨年に続き上昇。

金融緩和の副作用によるカネ余りの値上がり現象なのでしょうか。

地方圏の価格はまちまちで下落もしくは横ばいも多くみられ二極化が進んでいるようにも思います。

地方圏の住宅地は27年ぶりの上昇と報じられております。

ただ驚きなのは訪日客の人気の高い倶知安町の商業エリア及び住宅地価格の上昇率

が昨年に続き全国トップだったこと。

これっていつまで続くのでしょうか？

これバブルですかね。

とてもついていけません。

参考までに国土交通省の公示価格の地価動向を貼り付けておきます。

平成31年3月20日

変動率上位は住宅地、商業地ともに倶知安となっています。