【不動産を売りたい】税金はいくら?譲渡所得税かんたんに解説

不動産を売るときの税金不動産を売りたい人向け
不動産を売りたい人向け
札幌の不動産の税金を考えている人

家や土地マンションを売りたいと考えているけど税金とか,かからないかな。
申告とかしなければならないのかな。
税金がかかるとしたらいくら位なのかな。

そんな疑問をお持ちの方ににできるだけ簡単に、また意外と見落としがちの点なども含め解説してみました。
(個人を対象としておりますのでその個人の状況、不動産の状況により異なることをご了承ください。また申告の際は所轄の税務署もしくは税理士にご確認ください)

とりあえず「売ったらいくら位なのか査定額」を知りたいという方は、以下のフォームから査定依頼することができますのでお気軽にご依頼ください。

土地や建物を売った時にかかる税金(所得税など)

不動産を売った時の確定申告

土地や建物を売ろうとした時に譲渡益が出そうなとてもうらやましい場合のお話です。

そんな時の税金の計算は、他の給与所得等と分けて計算しますが、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行います。

いわゆる分離課税ですね。

譲渡所得(利益)には課税されますので、利益が出そうな場合は全部使わないで税金分を手元に残しておく事を強くおすす勧めします。

そのためにも事前に試算しておきましょう。

利益が出てしまった場合あるいは出そうな場合、それを譲渡所得と言っており、その譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得はあくまで利益なので、売った価格そのもではなく、その不動産を買ったり売ったりしたときのかかった費用を売却金額から差し引いたものです。
費用には当然その不動産を買ったときの購入金額(価格)も含まれるます。

課税譲渡所得金額の計算方法【いくら利益が出そうかの計算です】

不動産を売った時の経費の計算

税務署では売ったときの金額は「収入金額」、買ったときの金額と買ったときの費用を合わせて「取得費」、売ったときの費用を「譲渡費用」と言っております。

不動産の譲渡所得の計算式は以下のとおりにまります。

課税譲渡所得金額=売った時の金額(収入金額)ー((買った時の金額+買った時の費用(併せて取得費)+売った時の費用(譲渡費用))

かんたんに言うと売った価格から買った時の価格とかかった費用を引いて残った金額が譲渡所得になりますので、その譲渡所得に税金がかかりますよと言ったところですね。

それでは費用の内訳を見てください。

取得費

取得費としての一例です

1.土地・建物の購入代金
2.建築代金
3.購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
4.仲介手数料
5.測量費
6.整地費・建物の取り壊し費用など

建物の場合は建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。

建物は購入してからの使用期間が経過することによって価値が減少していくという考え方をしており、建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があるります。

※建物の原価償却費相当額を差し引くとなっていますが、これがくせ者でここをしっかり押さえておかないと金額がだいぶ違うので注意が必要です!

かんたんではありますが解説しておりますのでご覧ください。

尚実際の取得費がわからない場合もしくは取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
と言いますか5%で見られてしまいますので、できるだけ取得費のわかる売買契約書・領収証などは探しておいてくださいこれ大事なことなので。

譲渡費用

売った時の費用の一例

1売った時の仲介手数料
2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用(売却とは関係のない測量費などは譲渡費用として認められない可能性もあります))
3貸家の売却に際して支払った立退料
4建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
5.印紙税

売った時に利益が出た場合は所得税と住民税の課税があります

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば売却価格(収入金額)が2500万円、取得費が2000万円、譲渡費用が100万円とすると、譲渡所得は「2500万円−2000万円−100万円」で400万円が譲渡所得になります。

この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所有期間により以下の金額になります。

「短期譲渡所得」所有期間5年以下

  所得税30% 住民税9%  復興特別所得税0.63%
400万円×39.63%=158万5200円(所得税122万5200円+住民税36万円

「長期譲渡所得」5年超

  所得税15% 住民税5%  復興特別所得税0.315%
400万円×20.315%=81万2600円(所得税61万2600円+住民税20万円)

所有期間により結構税額が違ってきますので所有期間の確認が重要です、特に売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかに注意が必要です。

例えばある年の5月1日に買った家を、5年後の6月1日に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年未満なので短期譲渡所得となるため税負担が重くなってしまいます。

マイホームを売って、譲渡益がある場合

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。

(1) 3,000万円の特別控除の特例


 長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得金額
 譲渡所得:譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
 特別控除:3,000万円(※)

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

要は住んでいた住宅の土地建物を売却した結果3000万円までは無税ですということです。

(2) 軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、(1)の3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額所得税住民税
6,000万円までの部分10%4%
6,000万円を超える部分15%5%

注:確定定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

「長期譲渡所得」10年超のマイホームの軽減税率の特例を受ける場合
6,000万円までの部分   所得税10% 住民税4%  復興特別所得税0.21%
6,000万円を超える部分  所得税15% 住民税5%  復興特別所得税0.315%

譲渡所得6000万円以下の部分で400万円の譲渡所得があった場合の例
400万円×14.21%=56万8400円(所得税40万8400円+住民税16万円)

※尚物件の状況及び所有者の使用状況によって異なりますので所轄の税務署、もしくは税理士にご相談のうえ不動産の売却及び申告等を行ってください。

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