こんにちはサンワードリライフの不動産サイトにお越しいただいてありがとうございます。
このページは中古一戸建て・中古マンションを売りたくなった、一戸建てマンションを売ろうかどうか迷っている方へ向けて押さえておきたいの売却時のポイントを私共の経験も踏まえてをご紹介してます。
きっとお役に立てると思いますのでざっとでも構いませんので見てください。
不動産の売却なんて初めての方が多いかと思います。
ご安心ください弊社は小規模ながら、お客様の立場になってお持ちの一戸建て・マンションを「早く」そして「高く」売却するためのちょっとしたコツをご案内させていただいております。
一戸建て・マンションを売る時の基礎知識と売却時のちょっとしたコツをご紹介
中古一戸建て・マンションを売却したいと思ったら、実はちょっとした売るためのコツをおさえることで高く・早く売却できることがあります。
例えばいつ売りに出せばよいのかとか。
買主に好印象をもってもらうにはどうすればよいのかなど家を売る時には知らなくては損をするポイントがいくつかあります。
もし中古一戸建てマンション等の売却を考えておられるのなら、ある程度知識がある場合とない場合では、対応の仕方が違ってくるので結果もおのずと違ってきます。
例えば査定価格にしても査定を行った人の主観・経験値などで違ってくるのは当たり前のことで、それが絶対値ではありません。
また査定価格とは客観的な第三者が市場性を考慮して見た時のその一戸建て・マンション・土地などの売れそうな価格が査定価格と私は思っています。
絶対に売れる価格ではなくあくまでもうれそうな価格ということです。
したがって 査定額＝売却額ではない事を覚えておいてください。
記事を書いておりますので参考になると思いますのでご覧になってください。
まずは自分なりに売却のための基礎的な事を把握しておくことが大切です。
只今弊社では不動産売却キャンペーンを行っております、ぜひこの機会にお試しください。
では今は売却のタイミングとしてはどうなのか？
国土交通省で発表している不動産価格指数をご覧ください。
2013年頃から右肩上がりなのが良くわかります。
特にマンション指数の上場が著しいです。
（出典国土交通省）
いかがですか？タイミングとしては悪くはないですよね！
長い目で見ると価格が上がっていることがわかります。
まだ需要が期待できることを考えると価格的にも高値で売却できる可能性がある事になるのではないでしょうか？
しかしながら将来的な事は誰もわからないのでこのまま上昇を続けるとは言い切れませんが、
売却のタイミングとしては悪くないと思います。
逆を言うともしかしたら今が一番の売り時かもしれないですよ！
2023年3月地価公示全国上昇率ランキング
追加ですが国土交通省から2023年3月に地価公示全国上昇率ランキングが発表されたました。
トップ１０に北海道が独占です。
もしかしたらピークは過ぎたかもしれませんがまだ間に合います！
まずはかんたん不動産無料査定で査定をしてみませんか？
しつこい営業とかははございません。弊社はこんな会社です。
季節要因
短期的な要因として季節要因というのがあります。
季節によって一戸建てやマンションの売れやすい時期があります。
北海道の場合夏枯れ時期があり、夏場7月～8月は動きが鈍くなります。
特にマンションは夏場は厳しい感じはしております。
繁忙期は1月～3月の移動シーズン、それと秋の需要期の9月～11月です。
一番動くのはやはり1月～3月ですね、そこを狙うとしたら前の年の9月位から売りに出すのも良いかもしれません。
不動産の売却方法
一戸建て・マンションを売る時にいくつかの売り方があります。
細かく細分化すると最近はリースバックといった売り方もありますが大きく分けますと二通りに分けられます。
それは「仲介」と「買取」です。
□不動産会社の仲介で売る
一番オーソドックスな不動産の売却方法になります。
また売却期間がある程度いただける方の売り方です。
不動産会社が広くインターネットなどで告知して購入希望者を探す方法です。
メリットとしては売り出し価格、引き渡し時期などを売主様の希望で任意に設定できる事。
また希望売出し価格の設定ができるという事は高値で売却できる可能性があるという事にも通じますね！
できるだけた高く売りたい方にお勧めの売り方です！
ただあまり相場とかけ離れた価格設定をしてしまうと売れなくて困ることもありますのでご注意ください。
販売期間が長期化していまいますと、売れ残り物件・もしくは何か問題のある物件と認識される可能性がありますので、程よい期間で売れるよう価格の設定を行うのが良いでしょう。
理想的には6カ月くらいで売却できるのが理想です。
デメリットとしては、買い手がついて初めて売却価格が決まるので、それまで金額の確定がされない事と。（買い手側から値引きの希望が出ることもしばしばあります）
売却のコツ：市場性を考慮しながら売出し価格に値引き幅を設けておくことで手取り額を確保することも可能になる場合があります。
売れるまでの期間が確定しない事。（引越し時期が決められない）
近隣に売りに出していることが知られる可能性がある事。でも別に悪い事をしてる訳ではありませんのであまり気にされることはないですよ！
尚仲介で売りに出す際は売主様は不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を締結、不動産の買主探しを依頼しなければなりません。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
オープンハウスをお勧めいたします
売却のコツ：これはできる環境でしたらぜひおすすめしたいのですが、オープンハウスです。
大手不動産業者さんではあまりやりませんが、私共のような小規模な不動産業者にとっては、大手不動産業者さんとの差別化のできる販売手法のひとつで、とても有効な販売手法です。
私どもとお取引しております、買取再販業者様より大手不動産業者様から購入してリフォーム販売しているがなかなか売れないので販売協力をしてもらいたいと依頼をいただく事が良くあります。
その時に必ずオープンハウスを行うのですが、大手不動産業さんで半年も売れなかった物件をたった１回のオープンハウスで売却できた事など結構ありまして。
たまたまかもしれないと思われるかもしれませんが、購入検討者の誘導といった側面で考えるととても有効な手法ですので、ぜひご検討してみてください。
□不動産会社に直接買取をしてもらう
不動産会社に直接買取してもらうため急いで不動産を売りたい方に向いている方法です。
早くそして確実に売却でき引き渡し時期もほぼ任意に決めることができます。
それとご近所様に知られずに売却することが出来るという事もあります。
ただ購入した不動産会社が再販する時にはご近所さんには売却された事は知られる事にはなるかとは思います。
デメリットとしては不動産会社から提示された金額で売却しなければならないため仲介で売れる金額よりも確実に下回る事。
売却のコツ：弊社でも買取は行っておりますが、金額が合わない場合は複数の業者さんをご紹介する事が出来ます。
先に書いていましたリースバックも基本買取になります。
※リースバックの事を少し書いておきますと、住んでいながらにしてマンションや一戸建てを不動産会社もしくは投資家に買ってもらい、家賃を支払って今度は住まわせてもらうといったシステムです。
買取金額は利回りから算出され、家賃設定をいくらにするかによって買取金額が算出されるシステムになります。
□あまりおすすめではありませんが個人売買という売却方法もあります。
これは買い手からの意向で行われることが多いようで一般的ではありませんがたまに見かけます
。
仲介手数料がかからないメッリトがありますがトラブルを避ける意味でも仲介業者を中に入れた方が売主としては安心かと思います。
一戸建てやマンションを売却したい理由は何でしょう？
一戸建てやマンションの売却は購入する時とは違って突然訪れる事がままあります。
特に転勤とかは突然だったりしますよね。
主な理由としては、
□転勤
□住み替え
□相続不動産の売却
□資産整理
□離婚
□住宅ローンの支払い困難
などでしょうか？
少し抽象的ですが2021 年土地保有・動態調査（2020年取引分）の売却理由と購入理由をグラフ化したものがありましたのでご覧ください。（出典国土交通省）
一番多いのが買主又は仲介人から希望されたため売却となっております。
これは不動産業者もしくは個人・建築業者などから売りませんかと声を掛けられての売却とみられ、
本来の売却理由としては現金化が目的と考えられるのではないかと感じております。
そう考えるとあくまでも私見ですが二番目の日常の生活費に充てるための売却が多数と考えられます。
少し無理のある解釈かもしれませんが住宅ローンの支払い困難の売却理由に通じるものがあり、生活費に充当したいといった理由が一番多いのかもしれません。
一方購入の場合の購入理由についてもグラフがありましたので何か参考になるかもしれませんので見てください。（出典国土交通省）
当たり前の事ではありますが購入する方は圧倒的に自分または家族が住むための敷地の購入となっております。
売却の事に話は戻しますが理由によって売却の方法がおのずと違ってきます。
私どもサンワードリライフへの最近の売却依頼の傾向としてはご年配の方が今お住まいの一戸建て・マンションを売って施設に入りたい・子世帯との同居、そのための資金手当の売却などが多いように感じます。
もう一つ意外と多いのがローンの支払い困難のための売却依頼です。
なぜ支払いが困難になったのかの理由も様々ですがその中には「離婚」などもあります。
売却理由によって売り方も違ってきます
売却理由によって売り方も異なります。
すべての売り方ではありませんが、タイプ別に適切と思われる売り方をご紹介します。
□転勤の場合
転勤の場合は期限が決められている場合が多いので急がなければなりません。
そのため選択肢は二つあります。
１．もう戻る見込みが無ければ売却が良いでしょう。
２．戻る可能性があればとりあえず賃貸にして様子を見る。
1.の売却についてですが、次の赴任先が社宅など手当てされるのであれば時間に余裕が生まれますので仲介で売却することにをおすすめいたします。
その場合の注意点は住宅ローンの返済が残っている場合はその返済が売却終了まで行わなければならない事です。
そのため返済計画をしっかり確認してください。
売却金額でローン残債を完済できない場合、手持ち資金での対応が必要となるので、ローンの残債額には注意しましょう。
もしローン残債を完済できないようでしたら売却は出来ません。
ただ販売期間を得ることができますのでその物件の相場に見合った価格で売れる可能性が高まります。
※相場に見合った価格で売れるという事の説明を少し加えさせていただきますと、不動産には相場というものが存在致します。
その相場からかけ離れた金額で売りに出した場合、なかなか売却が出来な場合があります。
前述しましたが、販売期間が長期化することにより消費者から売れ残り物件として認識され、何か問題があるのではといった誤解を招きかねないリスクを含んでいることをご理解ください。
なのであまり高値を追って売り出し金額を上げると、逆に値下げしないと売れなくなることも想定しなければなりません。
周辺相場と物件状況を踏まえての判断が必要となります。
2.の戻る可能性がある場合ですがそれがどのくらいの期間で戻れるかによって「賃貸」にするか、もしくは短期間であれば「空き家」にしておくことも可能かと思います。
注意点としては短期の賃貸は賃借人とのトラブルの原因になりかねないので短期の場合は、よく賃借人・管理会社と相談のうえお決めになることをおすすめいたします。
特に一戸建ての場合空き家にしておく時は北海道の場合冬の管理に注意が必要です。
雪害・水道管の凍結などがありますので管理には十分ご注意くださいね！
春先のご案内で2階のトイレの給水管が凍結で破裂、春の暖気で凍結が溶けて水が噴き出したので傘をさしてご案内をしたことがありました。
当然買うことはありませんが・・・
そんなことにならないようご注意ください！
□住み替えの場合
住み替えと言っても一戸建てからマンションへの住み替えとか、高齢の方が今の住まいを売って施設に入りたいとか、買い替えの理由は様々かと思います。
共通して言えることは、売却代金を次の住まいの頭金にしたりすることでしょう。
その場合売りと買いのお金の流れのタイミングがとても重要です。
そのタイミングのズレからトラブルにならないように、事前にマンションや一戸建て売却の流れなどを理解することがとても重要です。
住み替えの場合の売却方法としておすすめしたいのが「買取」です。
但し仲介で売る時と比較すると売却金額のおおよそ7割程度と言われておりますが、これはケースバイケースとお考え下さい。
売却価格が少し下がるデメリットがありますが、売却にかけられる時間に制限がある方や、現金化を急いでいる方早く売りたい方にお勧めの方法です。
資金の確定ができれば資金計画が立てられますので次のステップにすすめやすくなりますね！
□相続不動産の売却
相続不動産の売却の事例が最近増えてきております。
亡くなった親御さんの所有のマンション・一戸建ての売却ですね！
相続不動産の売却の場合登記上、故人の所有のままになっている場合がありますが、相続登記を行ったうえで、所有権を移転させてから売却する必要があります。
尚２０２３年から相続登記が義務化されますのでご注意ください。
□離婚が原因で売却
誠に残念な事ですが最近多いのですが、離婚が原因で売りたいといった売却の場合です。
問題になるのは夫婦で共有名義、あるいは奥様が連帯債務者になっている場合です。
この場合いろんな事情で離婚にいたるわけですが、互いに協力関係になければ売却は難しいので、できれば離婚すると決めると同時にお互いの理解を得ながら売却するのが望ましいですね！
どちらかが今お住まいのマンションや一戸建てから転居してからの売却となると何かと面倒です。
よくあるのが共有名義あるいはご主人の名義になっている住宅から、ご主人が出て行ってしまって、住宅ローンの支払いが滞てしまい、ご主人とも連絡がとれないといった事が良くあります。
そういった事になりますと様々な面倒が発生いたしますので離婚の場合は速やかに不動産を売却して、新生活を始めるのことをおすすめいたします。
□住宅ローンの支払い困難
住宅ローンの支払いが厳しいなどの金銭的な理由の場合です。
先の離婚が理由で売却するケースとセットの場合も見受けられます。
もし売却金額が住宅ローンの残額以上に売れる見込みがある場合はとてもラッキーな方です。
すぐ売却して新生活をスタートしてください。
でもそう簡単ではないのが実情です。
ほとんどの方は住宅ローンの残額以下でしか売却することが出来ない方のが多いのが実情です。
その場合は「任意売却」と言った方法で売却をおこない、完済できなかった残債は債権回収業者(サービサー)とご相談のうえ少しずつ返済することができます。
任意売却の場合、不動産会社が債権者と売却についての相談を行いますので任意売却で住宅を売りたい場合は私共のような不動産会社にご依頼ください。
尚注意点として住宅ローンの滞納が始まってもうダメかなと思ったら早めに行動してください。
遅くなりますと場合によっては任意売却の期間がなくなり競売に移行しますので条件が時間とともに悪くなってしまいます。
ご判断は早めにされるこ事をおすすめいたします。
ローンの滞納でお悩みの方がおりましたらお気軽に下記フォームよりご相談ください。
もちろんご相談は無料です、秘密も遵守いたします。
但し任意売却できない場合がある事も認識しておいてください。
ローンの支払いを怠ってそのままにしておくと、債権者から競売の申し立てそして強制執行までされてしまいますので安易に考えず、債権者には真摯に対応するのが得策です。
けっして放置しない事ですね。
めんどくさいと思うかもしれませんが、あきらめず対応することです。
不動産を売る時の基本的な流れ
不動産を売る時の基本的な流れです。
不動産会社に査定依頼をする
まずは不動産会社に査定依頼をすることになるかと思いますが、その際に「簡易査定」と「訪問査定」があります。
簡易査定は室内など見ずに、売りたいと考えている方から提出された情報を基に算出される査定金額になります。
したがってその出された一戸建てやマンションの情報の正確さによって金額が異なることと、実際に物件を見ているわけではないため、言ってしまえば何となくこのくらいといった金額になってしましまいます。
特に親のお住まいの一戸建てやマンションを売りたいのなどの場合、情報が少ないため簡易査定になってしまいがちです。
しかし弊社では近隣の事例を基にある程度の実勢に近い金額をお出ししておりますので、金額だけでも知りたいとお考えのお客様からも好評を得ております。
お気軽に下記かんたん無料査定依頼をクリックして無料査定をお試しください。
訪問査定は実際にその売りたい物件をお見せいただいて査定を行うためかなりしっかりとした査定金額が示されます。
しかし仲介の場合の査定金額は買取金額と異なりますのでその金額で売れる保証はありません。
査定金額が高いから高く売れるといったことではない事を理解しておいてください。
高取りと言って高い査定金額の提案をして、とりあえず売却の依頼を受けといて少しづつ下げさせていく手法をとられる場合もあります。
そこの見極めはむずかしいですね。
時間に余裕があればまずは「簡易査定」でお急ぎであれば「訪問査定」をご依頼ください。
弊社では無料で「簡易査定」も「訪問査定」もお受けしております無料でしかもしつこい営業もありませんお気軽にお問い合わせ下さい。
媒介契約の締結
査定も終わり売り出し金額もきまりましたら、不動産業者と媒介契約の締結を行います。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
かんたんに説明すると
一般媒介契約 複数の業者に売却を依頼することが出来る契約です。
専任媒介契約 一社のみの業者に依頼する契約ですが、自分で見つけた買主の場合はその限りではありません。
専属専任媒介契約 専任媒介契約と同じ一社のみの業者に依頼する契約ですが、違いは自分で見つけた買主と契約する場合でもその依頼した業者を仲介に入れなければなりません。
（自分で見つけた買主と契約する場合も仲介手数料を払うことになりますね）
不動産業者としては確実に仲介手数料を得られる専任媒介契約・専属専任契約を求めたがりますが、一般媒介契約も選択肢に入れても良いかと思います。
弊社では一般媒介契約でも専任媒介契約と同じような対応で販売活動をさせていただきますので宜しければご検討ください。
販売活動の開始
媒介契約を締結いたしますと販売開始されます。
今ではインターネットによるポータルサイト掲出が販売活動の主流となっております。
メジャーなところではSUUMO・アットホームなどです。
以前は紙媒体のチラシなど効果がありましたが今ではほとんどがインターネットでの広告活動での集客となっております。
引き合いのあった顧客を物件にご案内することになります。
事前に連絡がありますので日時のすり合わせを行いご案内となります。
その際入居中の物件の場合、他人様に色々と見せるのは気が引けるかと思いますが、ありのままお見せする方が購入検討者は安心しますので、できるだけお見せするようにしてください。
またある程度かおかたづけなどもされておいた方が好印象を持たれますので面倒がらず整理整頓されることをおすすめします。
空き物件の場合は弊社ではオープンハウスを積極的に行っております。
物件によりますが土日の二日間で０組の内見客数の場合もありますが、2～3組位の内見があります。
この内見の組数が何件あるか、そして内見のお客様の反応で売り出し価格が適正かどうか、またこの価格でどれくらいの期間がかかりそうかなど約1カ月位でおおよそ予測できます。
大手不動産業者さんなどはお取り扱い物件が多いのでオープンハウスまで手がまわらないのが実情かと思います。
弊社では積極的にオープンハウスを行っておりますので、もしお手伝いできるようでしたらご連絡ください。
販売を行った結果、購入希望者が現れた場合購入申し込みもしくは買付証明の提示があります。
そこには契約日・決済お引渡し希望日などが記載されております。
それでよければ次の売買契約を行う事となります。
売買契約の締結
売買契約は不動産業者の事務所で仲介業者・売主・買主三者立ち合いのうえで行います。
売買契約の締結時には買主様に物件の説明（重要事項説明）が不動産業者より行われます。
その後売買契約書の確認・読み合わせを行い買主・売主双方了解のうえ売主様が手付金を受領、その手付金の性質としては一般的には、もしその契約をやめる事となった場合、買主はその手付金の放棄、売主は手付金の倍返しなどの縛りになります。
詳細は割愛しますが手付金が少額な場合は少し不安定な契約になりますので注意が必要です。
売買代金の受領・物件のお引渡し
売買代金の受領は大きなお金が動きますので基本的内は銀行などの金融機関で行うのが一般的です。
売主・買主・不動産業者の担当者・登記申請を行う司法書士・場合によっては火災保険の代理店の担当者立ち合いのうえ行います。
司法書士は売主の本人確認、登記済み権利書、印鑑証明、抵当権が設定されている場合はその抹消書類の確認など行い代金の授受が行われます。
その後鍵の引き渡しを行い終了となります。
以上で終了です。
できるだけかんたんに説明するために細かいところは割愛しているところがあります事をご了承下さい。
このページは不動産を売りたい方に不動産を売るときの心構え・考え方などを記事にしております。
記事を見て参考になることがあれば大変うれしいです。
私共は微力ではありますが売却のご相談など無料でお受けしております。
また不動産の売却物件の募集も行っておりますのでぜひ一度ご相談下さい。
電話番号は０１１－７３６－２６００までお願いいたします。
かんたん不動産無料査定フォームになりますのでそこからご依頼ただいても対応させていただきます。
査定はもちろん完全無料です。
秘密も遵守です。
不動産一括査定と検索すると、しつこいと出てきますが、
一括査定ではありませんので複数の業者さんからしつ
こい営業などありませんのでご安心ください。
札幌の不動産の買取・任意売却・相続不動産のご相談はサンワードリライフ株式会社にお任せください！
