こんにちは業界歴30年超のよしだです。
本記事のテーマは住宅ローンです。
自分は借りられるのか？いくら位借りられるのか？どこから借りる？と言ったテーマですね！
借りられる金額は年収と現在の借入の有無
銀行から借り入れする際のローンの返済基準をざっくりとですが見てください。
一般的な年収に対する返済比率です。
| 前年年収 | 返済比率 |
| 400万円未満 | 35％以内 |
| 600万円未満 | 40％以内 |
| 600万円以上 | 45％以内 |
簡単に説明すると年収400万円未満の場合未満なので４００万円は入らないので390万円としてます。
年間の返済額が年収390万円の場合３５％の年間約136万円となり月割りにすると約11万円の返済になります。
この毎月の返済額には住宅ローンと他のローン、例えば車のローンあるいはキャッシングなどのローンも含まれますので注意が必要です。
余談ですが、奥様に内緒のキャッシングなどあった場合、銀行さんはそこも含めて審査されますので事前にシミュレーションをしておいた方が良いですね。
なんでローンが通らないんだろうと不思議がられて家庭不和の原因になってしまっても困りますものね。
で、上記の返済比率で借入額を計算してもあまり現実的ではないので返済比率２５％で計算したものを出してみます。
仮に審査金利を1.5％として借入期間を３５年返済比率２５％とした場合で計算すると各年収の借入額の目安と毎月の返済は下記のようになりました。
| 税込年収 | 借入額の目安 | 毎月の返済額 |
| 390万円 | 2650万円 | 81,250円 |
| 590万円 | 4000万円 | 122,474円 |
| 700万円 | 4760万円 | 145,744円 |
返済比率を２５％にしたのは比較的家計に負担にならず、精神的にも楽に感じる比率と思っているのと、一般的に理想と言われているらしいので。
尚実際のお支払いは選択した金利が適用にのため多少の増減はあります。
それで少し前に戻る話ですが、年収390万円の人で車のローン月2万円あったとします。
その場合毎月の返済額に充当できる金額は約61,000位になりますね。
その毎月返済可能額61,000円に対する借入は2650万円から2000万円に減額になってしまします。
他のローンがある場合の返済比率の考え方です。
ただ本来の返済比率は35％のなのでそれで銀行さんがその返済比率で見てくれれば上記の2650万円の資金計画でも返済比率内なので十分可能と思います。
その他の借入要件
住宅ローンの借入には上記の年収に対する要件以外にいくつか満たしておかなければならない要件があります。
金融機関によって若干違うので一般的なケースで説明しておきますね。
1.年齢 満20歳以上満65歳未満かつ、ローン完済時、満82歳未満
2.借入申込人ご本人の前年度税込み年収200万円以上の方
3.個人事業主または会社経営者の方は同一事業を3年以上継続している方
4.団体信用生命保険に加入できること
5.保証会社の保証を得られる方
注意ポイント
1.年齢65歳未満となっておりますが退職時期が近い場合のご年齢の方は退職後の支払いの裏付けが求められます。
一番通りやすのは退職金で全額返済ですね、それ以外は結構厳しく見られます。
2.年収の件、年収300万円以下の方は審査が厳しいと考えておいた方が良いです。
ちなみに自営の方で200万円の年収で信金系の金融機関で借り入れさせていただいたこともありましたが、その時は自己資金を結構入れていただいてOKをもらいましたね。
3.団体信用生命保険の加入ができない人は住宅ローンは借りれません。
持病で通院していて投薬している場合の人は団体信用生命の告知書にその状態を記入していただいて審査されます。
投薬の薬の種類で判断されているようです。
妊娠されている方も病気ではありませんが基本借り入れ不可ですね。
4.上には書いておりませんが契約社員の方の場合1年毎の契約がほとんどと思いますその場合も厳しいです。
どうでしたでしょうかこれ以外にも色々あるかもしれませんが借入できない要因って結構あってこの銀行はダメだけど、この銀行はOKってこともあるのであきらめずチャレンジしましょう！
フラット３５は団体信用生命保険に加入しなくても良いので団信でひっかかった人はフラット３５がおすすめです。
あと労金も多少柔軟に対応してくれる可能性があります。
どこの銀行から借り入れするか
ではどこから借り入れするかということですが。
自分は札幌なのでポピュラーなところでいうと地銀さんが多いです。
都市銀行とかネット系のイオン銀行とかありますがハードルが少し高いような気がしてます。
ネットでも金利情報を見ることもできますので金利が低いとの事で、お客様のご希望で何度かトライしてみましたが成功したことがありません。
お客様の属性と物件の状況次第なのでしょうね！
ただ金利も低ければ良いといったものでもなく、金利は低いけど融資手数料が高かったりと、トータルで考えてみる必要がありますね。
金利の選択について
現在住宅ローンの金利タイプは３タイプあります。
1.変動型
一定期間毎に金利の見直しをするタイプで金利としては低めに設定されておりますが、将来的には「金利上昇リスク」のある点に注意が必要です。
ちなみに自分の住宅ローンはこの変動金利です。
2.固定金利選択型
「固定期間選択型」は、3年、5年、10年など、金利が固定される期間を選べるタイプ。
固定期間中は金利も返済額も変わらず、期間終了後はその時点の金利を見て、改めて固定期間を選べます。
金利は固定期間ごとに決められおり、期間が長いものほど高くなってますね。
自分は過去に10年固定を選択したのですが、その後に金利が下がって悔しい思いをしたのを覚えております。
そのため今は変動金利にしてます。（でも少し怖い）
3.全期間固定型
これは文字通り全期間金利が固定され支払い額も固定されたものです。
変動金利型と比べると金利は高めですが安心感はありますね。
代表的なのはフラット３５ですね。
まとめ
近年の傾向としては変動型（固定金利選択型も含みます）を選択する傾向にあります。
どうしても全期間固定型の支払額と比較した時に支払額の差額、それと金利が高くなることにより元金の返済スピードが鈍化するように感じますのでそのあたりが変動型を選択する理由と思います。
頭金（自己資金）はいくら必要か？
結論から言うと頭金は多ければ多い程良いです・・が
住宅ローンの金利は他のローン、クレジットなどと比較しても低いので現金を手元に残して借りれるだけ借りると言った方向性もありです。
その場合諸費用も一緒に借り入れすることになりますので、頭金（自己資金は）はあまり必要なくなりますね。（ただ売買契約の時には手付金として売主に現金を渡さなければなりませんので一時的でもその分の現金は用立てしなければならないです）
返済比率内で住宅ローンが使えるのならですが。
でもあまり無理をして借り入れを増やすのはおすすめいたしません。
良く言われるのは頭金は2割程度用意するのが理想と言われています。
その一つの理由として、将来何かの事情で売却することになった時に売った金額で住宅ローンの完済ができなくなる可能性がある事です。
なので将来の事は誰もわからないとは思いますが、今手元にあるお金とローンの返済額と将来のお子様の教育費などを考えて購入を考えてみてくださいね。
