今この記事を見に来られているということは住宅ローンの件でお悩みなのでしょうか？
もしそうだとしたらご安心ください。
同じようなお悩みを持った方をたくさん見てきましたが、皆さん今現在普通に生活しております。
今回のテーマは住宅ローンを滞納した時のひとつの方法ですが「任意売却」についてです。
今現在どのような状態ですか？
なんとかまだ支払いはしているがそろそろ厳しくなってきている状態。
すでに支払いを延滞している状態。
督促状が届いて一括返済を求められている状態。
競売開始決定がきている状態。
状況によってやる事が違ってきますが、今回は住宅ローンの支払いをすでに滞納している方、もしくはもう無理と思っている方に向けてのご案内とさせていただきますね。
まずは任意売却査定、任意売却のご相談ご希望の方はは下記フォームよりご入力下さいご相談・査定は無料です（取扱いエリアは札幌及び札幌近郊とさせていただいております）
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住宅ローンを滞納でもう無理と感じたら早めに【任意売却】のご判断を
基本的には住宅ローンを利用してる方が家を売る場合その住宅ローンの残債を全額返済しなければ抵当権の抹消ができないので家を売ることができません。
可能であれば住宅ローンの残債以上の価格で売れることが一番望ましいのですがなかなか難しいのが現状です。
また売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですがそれも大変というか現実的には無理ですよね！
そこで住宅ローンの支払いが滞ってしまったらどうするかです。
そのままにしておいても問題は解決しませんので売却してでも何とかしなければなりませんね。
結構安易に考えておられる方も多く、何もしないでほおっておくと、競売になって最終的には強制執行まで行われてしまします。
私も強制執行の場に立ち会ったことが何度かありますが、それはもう悲惨な状況です。
何も手を打たずにほおっておくと間違いなくそうなります。
そこでそうならないために「任意売却」と言った方法で売却を行うことになります。
「任意売却」は通常の売却と違い不動産業者としても作業量も多く難易度が少し高く慣れが必要な売買となります。
私事ですが任意売却は2003年頃から取扱いさせていただいておりますが、100件あれば100通りあるのが不動産売買で任意売却はもっと複雑な取引になります。
まず債権者との交渉が必要で、住宅ローンの残債から売却価格を差し引いて残った債務を少しづつを支払っていきますので抵当権の抹消や差し押さえを解除し、売却に応じてくださいと申請をして債権者より了解を得て家を売るのが任意売却と言われるものです。（通称任売と言っております）
債権者としてもできるだけ多くの債権を回収したいと考えているので、自己破産などされてしまうよりは少しでも返済にあてたいとの思いがあります。
返済しきれなかった部分は残ります、したがって勘違いされておられる方もおられるので最初にお伝えしておきますが、債権者は債権放棄はしないので残った債務はチャラになる事はありませんのでそのことは覚えておいてください。
自己破産を行うとまた別の話になりますが・・・
ではどのような場合任意売却を行った方が良いのか
1.あきらかに売却時の売却可能と思われる金額がローンの残債を超える見込みがない判断できるとき。
（但しもし査定を行ってみたところ意外と高く売れそうで下記の状況を回避できるのなら通常の売買をお考えになった方が良いです）かんたん無料査定をしてみませんか？
2.すでにローンの支払いができておらず滞納状態になっていて今後も支払いのめどが立たない。
3.融資を受けた金融機関から督促状が届いている。
4.固定資産税等の差押えなどされてしまっている。
5.裁判所から競売の開始決定の通知書が届いている。
上記の様な状況の場合任意売却で住宅を処分するか、そのままにして競売になってしまうのを待つかのどちらかになります。
ここで少し競売の事に触れておきますが、住宅ローンをある一定期間滞納すると期限の利益喪失となり、金融機関から借りている残金の一括返済を求められます。
これを返済できない場合は担保となっている自宅を強制的に売却して売却代金から貸したお金を回収するシステムが競売です。
競売は強制的に行われますのでちょっと待ってくれとかは全然通じません。
なのでそこまでいかないよう何とか早めに手を打つ方が良いですね。
場合によっては住宅ローンの延滞が始まって間もない時期であれば、金融機関に相談することにより、毎月の支払額の減額・支払い期間の延長に応じてもらえることもありますが、ハードルはとても高いと思います。
でもご相談する価値はありますので、ご相談だけでもされてみてはいかがでしょうか？
任意売却は誰でもできるのか
ではだれでも任意売却はできるのかとなると、できない場合がある事も現実です。
出来ない可能性ある代表的なケースです。
1.債権者の了承が得られない。
2.共有名義人、保証人、連帯債務者がいて任意売却の同意が得られない。
（代表的なのは離婚していて元の奥様・ご主人様がどこに行ったか分からないか同意が得られない）
3.固定資産税や住民税の滞納により物件に差し押さえが入っていてその差し押さえを解除できない。
4.任意売却を行う時間が無い（競売になりそう）
簡単に記事でまとめておきましたのでそちらもご覧ください。
上記のような場合は任意売却は出来ない事になります。
そうなると競売になってしまうのですが、では任意売却と競売の違いはどこにあるのか簡単に比較してみましょう。
任意売却に限らず個々の事情によって状況が違いますのですべてこれに当てはまるわけではありませんが比較してみました。
売却価格面での違い
競売の場合
融資した金融機関は抵当権を行使し、担保となっている不動産を競売にかけることで債権回収を行うのが一般的です。
この場合、競売情報がインターネットなどでも公開されるのですが公開される情報だけで金額を決めて入札しなければならないリスクがあるのと、明け渡しの交渉など面倒なことも多く一般消費者がなかなか手を出しずらい市場です。
実物を見られるのは外観だけ、それだけで判断をして買うのは普通は怖いですよね。
そのため購入時のリスクが高くなることから、落札するのは再販目的の不動産会社が多くなることから
入札金額も低くなる傾向にあります。
任意売却の場合
任意売却の場合は一般市場に売買物件情報として多くの消費者に一般の売主と同じ条件で消費者に情報を提供できるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。
したがって返済しなければならない残債も少なくすることができますね。
価格は私どものような不動産業者が市場価格を鑑みて査定書を債権者に提出、債権者がその査定書を参考に売り出し金額を決定することとなります。
債権者としてもできるだけ高く売りたいですよね。
売却理由が周囲にどのように伝わるか
競売の場合
競売の場合物件の情報がインターネットに物件の所在、外観の写真、室内の写真まで掲載されます（参考：裁判所のホームページ）そのため、近隣の方や、職場の方などに住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られ、また室内の写真などまで掲載されますのでプライバシーまでが知られてしまう可能性があります。
また競売は不動産会社などの入札が多く、その不動産会社あるいは遠慮のない購入検討者などが近所に聞き取りをしに来るという事も多くあります。
任意売却の場合
任意意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。
そのため、近隣や職場の方たちには住宅ローンを滞納したために売りに出したとは思われることなく、自宅を売却することが可能です。
ご近所や職場の方たちににも、売却理由は自分の都合で売却したいったことで良いかと思います。
但し競売情報が出てしまった場合には知られてしまうので早めの対応が必要ですね。
売却に係る諸費用について
任意売却の場合
通常の不動産の売却時には抵当権の抹消登記費用や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～６％程度の諸経費がかかります。
しかし任意売却の場合は自宅を売却した代金から諸経費を支払うことが認められています。
また債権者との交渉によっては、売却代金から引っ越し費用を融通してもらえる可能性もあります。
ただし引っ越し費用の件については最近の傾向として認められないケースほとんどです。
引越し費用は物件引渡しまでの期間に節約して貯めておいた方が良さそうです。
尚、良くネット情報などで引越し費用とか当面の生活費も確保できるような表現をしている業者さんがおられますが、どのようにそれを捻出するのかがわかりません。
たぶん考えられるのは買取再販業者にその分もこみこみで買わせるのかなと推測いたします。
もしそうだとしたら買取再販業者がその価格でも採算が合うと判断しての事と思われますので、価格次第と言ったところかと思いますのですべての方にそれが可能とはならないのではないでしょうか？
弊社でお付き合いしている買取業者さんでも、価格次第では対応は可能と思いますのでその辺はご相談ください
競売の場合
競売の場合も費用面については任意売却とほぼ同じとお考え下さい。
但し競売で強制執行となった場合、家財道具など一旦倉庫に運ばれますのでその保管料と取り戻すための運搬費などの費用が発生いたします。
なのでできるだけ競売は避けた方が良いと思います。
残債務が残った場合の返済について
任意売却の場合
任意売却の場合、自宅売却後の債務（残債）は、債権者とで協議のうえ、無理のない範囲内で分割返済ができます。
今までと同じ条件で支払いを続けることが難しいということは、債権者も十分理解をしているので、現在の収入や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法を話し合いの上、月々の返済額を決めていくことになります。
但しこの金額は私どもではいくら位とは申し上げられないところで、その方の生活状況等を考慮したうえで支払の可能な範囲で話し合いで決めているようです。
私どもはその話し合いの場には立ち会うことができないので、詳しいことは分からないというのが現実なのでそのあたりはご了承ください。
競売の場合
一括返済を求められます。
任意売却の流れ
その方の事情によってだいぶ差がありますが一般的には相談からお引渡しまで約半年程かかる場合があります。
最近は債権者からも早い判断が求められており約半年ほどで目途がつかない場合は競売に移行していきますので、あまり余裕はありません。
- 相談・現状の確認債権額・債権者等
- 物件の査定と調査
- 任意売却の可否の判定
- 債権者との交渉
- 債権者への申請
- 販売開始
- 購入者との商談
- 債権者からの売却承諾
- 購入者との売買契約
- 引越し及び物件引渡し
任意売却のデメリット
任意売却でも競売でもそうですが信用情報機関に登録されると思います、いわゆるブラックリストです。
信用情報機関に登録されますと7年間ほどはローンなどは組めない事になります。
またデメリットというわけではありませんが、ひとつの心構えとして任意売却で売却が必ずできるとも限りません。
その場合は競売になってしまう事になります。
そのことをしっかりと認識して任意売却をご検討ください。
そして任意売却を行おうと判断した場合は出来るだけ早く、行動を起こすことをおすすめいたします。
任意売却の前にお勧めしている事
住宅ローンの支払いが困難になるのにはいろんな理由があるかと思います。
一番良くないのはほったらかしにしておくことで、債権者等の印象が悪いとなかなかうまく事が進まない場合もあります、そうなると私共にも限界があるのでどうにもならなくなってしまいます。
ご本人にとってはとても嫌な事かもしれませんが債権者等には真摯に対応するのが将来的にも、もう一度出直すという意味でも大切な事と感じております。
それとここが大事な事なのですが、私共は任意売却をする前に銀行などに支払額の減額、支払い期間の延長の申し入れなどをまずはおすすめしております。
なかなか難しい事とは思いますが可能性はないわけではありませんので交渉をする価値はあると思います。
他の業者さんと違うのは何が何でも任意売却とは考えておりません。
私共はご相談をいただいた場合今後どうやって生活をしていかれるのかを一緒に考えていきましょうとお話させていただいております。
もしお悩み事がありましたら気兼ねなくご相談ください。
以上任意売却のほんの入り口のところの話ですがもし任意売却をお考えであればご相談だけでも結構です。
お問合せ
札幌及び札幌近郊エリアでの任意売却の査定・ご相談はは無料ですまずは下記ご相談フォームからご入力いただきご相談ください。ご相談は匿名でも結構ですお気軽にご相談ください。（取扱いエリアは札幌及び札幌近郊とさせていただいております）
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